FORUM GAUCHE ECOLOGIE du pays des Herbiers

Rapport de la chambre régionale des comptes des Pays de Loire 20 août 2010

Nantes, le 20 août 2010

GREFFE N° 2010-226

Monsieur le Directeur général,

Monsieur Alain COULAIS

Directeur général de la SEM ORYON

92, boulevard Gaston Defferre

737

85018 LA ROCHE-SUR-YON CEDEX

La dette constitue le poste le plus important du bilan, la construction du parc

immobilier de la SEM ainsi que les travaux réalisés dans le cadre des CPA comptabilisés en stocks étant financés par l'emprunt. Son montant progresse de 40 % en 4 ans, passant de 44 318 k€ à 61 709 k€. Les dettes à court terme, d'un montant de 23 864 k€ fin 2008, sont constituées principalement des recettes reçues pour les opérations en mandat (18 680 k€).

p.5

Le résultat courant, positif seulement deux années sur quatre, est lourdement grevé

par les charges financières pesant sur les programmes de logements. Le résultat net de 2008 n'est, ainsi, positif que grâce au résultat exceptionnel (dû, notamment, à des plus values sur cession d'actif), ce qui constitue un point de fragilité.

Le taux de marge nette de la SEM Oryon, qui permet de connaître le résultat net généré par la société par rapport à son chiffre d'affaires et d'apprécier ainsi sa rentabilité commerciale, apparaît insuffisant sur toute la période, puisque ne dépassant pas 3 %, alors que, par exemple, la Caisse des dépôts et consignations préconise un taux de marge nette minimum de 5 % pour les SEM d'aménagement :

p7

[…]la capacité de désendettement de la SEM se dégrade en 2008, pour se

situer à un niveau extrêmement élevé. En effet, 30 années de CAF seraient nécessaires au remboursement de l'emprunt bancaire. La dette de la SEM a progressé de 40 % en quatreans, pour atteindre près de 62 000 k€ en 2008 p8

 5.3 Les opérations d'aménagement en cours (cf. annexe 5)

La chambre a examiné les comptes-rendus annuels aux collectivités locales

(CRACL) de dix opérations d'aménagement en cours. Si aucune d'elles n'est close en 2008, certaines devant perdurer jusqu'en 2014 ou 2016, des constats généraux se dégagent cependant sur des allongements de durée des conventions, des retards de commercialisation ou des sollicitations financières supplémentaires des collectivités.

Pour autant, au cas d'espèce, les constats dressés pour chacune des dix opérations sont souvent identiques : les dépenses de travaux d'aménagement ont été replanifiées en fonction du décalage dans le temps des cessions, provoquant un lissage des ventes et un portage financier plus long du foncier, générant des dépenses d'entretien et des frais financiers majorés. De même, la participation compensatoire de la collectivité à l'opération

est très souvent révisée à la hausse, parfois dans de fortes proportions. Une attention plus soutenue dans la définition préalable, par les collectivités locales, des contours physiques et financiers de chaque opération d'aménagement s'impose donc, d'autant plus que le contexte récent de la crise financière de 2008 pourrait dégrader davantage encore, dans les années à venir, la trésorerie de chacune de ces opérations.

p.10

Par ailleurs, l'instruction a mis en évidence le fait que certains CRACL incluent

dans leur bilan au 31/12/N des prévisions de hausse de participation communale, qui ne seront validées par avenant à la CPA et par délibération des collectivités locales concernées, que bien tardivement. Ainsi, pour la ZAC de la Tignonnière, la participation de 33 000 € de la commune d'Aubigny figurant au bilan au 31/12/2005 ne sera validée par avenant à la CPA que le 25 septembre 2008. De même, la participation de 469 000 € de la commune des Herbiers, figurant au CRACL 2005 de l'opération du Val de la Pellinière et inscrite au bilan au 31/12/2005, ne sera intégrée à la CPA que par un avenant du 15 février 2008.

18/19

 VAL DE LA PELLINIERE (Les Herbiers)

La ville des Herbiers, par CPA du 10 décembre 2004, a confié à la SEM Oryon cette opération, située à l'est de la commune. Le programme, réalisé en 2 tranches, doit recevoir 5 à 7 ensembles semi-collectifs.

Alors que la commercialisation commençait à se concrétiser avec une réservation de 58 % au 31/12/2008 pour la tranche 2, des délais plus longs sont relevés entre la réservation et la signature de l'acte, ainsi que l'annulation de plusieurs réservations. En conséquence, l'échéance de la CPA, prévue pour 2013, a été repoussée à 2016. Cette incertitude vient s'ajouter aux aléas antérieurs du projet (travaux périphériques, réévaluation des terrains par les Domaines, installation d'une résidence sociale étudiante…), qui ont provoqué, dès 2005, une hausse de l'équilibre de l'opération de 69 %, de 2 437 k€ à 4 138 k€, et l'inscription d'une participation communale de 469 k€, absente du projet initial.

Au 31/12/2008, l'opération est avancée à 61 % en dépenses mais les cessions ne sont réalisées qu'à 23 %. En raison du ralentissement du rythme de commercialisation, les frais financiers ont augmenté de + 45 %, de 291 k€ à 423 k€. Un second emprunt a du être souscrit pour 850 k€ et une ligne de trésorerie devrait être sollicitée en 2009. En 2008, le bilan, qui avoisine 5 000 k€, est supérieur de 84 % à celui initialement prévu dans la CPA.

 QUATUOR (Les Herbiers)

La ZAC de la Tibourgère, rebaptisée « Quartier Quatuor », est un quartier de 50 ha situé au nord de la commune, qui comprendra quatre espaces distincts (commerces, logements, espace artisanal et bureaux). La CPA a été signée avec Oryon le 28 mai 2004 et un avenant passé le 21 décembre 2005.

Là encore, le contexte économique n'a pas favorisé le rythme et le niveau de

commercialisation, particulièrement sur les lots collectifs du secteur habitat, ce qui a conduit l'aménageur à procéder au recalage des surfaces cessibles et à une adaptation des prix, minorant ainsi de 1 600 k€ les recettes de cession, de 15 308 k€ à 13 706 k€. Au 31/12/2008, le taux de réalisation des cessions n'était que de 31 %.

Au final, il ressort qu'au 31/12/2008, la clôture a été différée de 2012 à 2014, le coût d'objectif a augmenté de 57 % et la participation de près de 1 000 k€, et les frais financiers sont passés de 1 654 k€ en 2006 à 2 077 k€ en 2008 (+ 25 %). Enfin, un prêt de 1 500 k€ devrait être souscrit en 2010 pour compenser la baisse du rythme de commercialisation, en sus des deux prêts déjà contractés pour les acquisitions foncières et les travaux.